契約違反によるトラブル

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2009/11/01

契約違反によるトラブル

 

無断転貸

貸主の承諾を得ずに第三者に転貸することを言います。

民法第612条では、借主が貸主に無断で転貸することを禁止しており転貸をするには、貸主の承諾が必要である事が定められている為、無断で転貸した場合に「信頼関係を破壊された」とみなされれば契約解除をする事も可能です。

ただ入居者の中には全く悪気もなく転貸しているケースもあるようですので、まずは現状を詳しくお聞きした上で契約違反の旨をしっかりお伝えした方が良いでしょう。

 

居住用契約での事務所・店舗使用

使用目的を居住用に制限しているにもかかわらず、事務所・店舗・営業所などとして使用することは、使用目的違反となります。

使用目的の変更要望を借主から受けた場合には許可する・しないどちらの場合にも即答は控え、人の出入りがどの位か・他の入居者にどの位迷惑がかかるか等を1つの判断基準して考え答えを出される事が望ましいでしょう。また許可する場合にも保証金や家賃は据置きで良いのかなども考える事が必要です。

 

建物の造作・模様替え

光ケーブルを引く場合など壁に穴を開ける事などの場合には事前に連絡をしてもらい、退去する際に改造部分をどうするのかを決めておいた方が良いでしょう。

連絡もなしに壁に穴などを開けた場合などは契約違反になりますが、現実的にはケーブルを引く程度の穴の場合、契約自体を解除する事は難しいかもしれません。また造作・模様替えに関しては「造作物買取請求権」が発生する場合もありますので、契約書の条文を含め、注意を図らないとなりません。

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